Der Immobilienmarkt in Zehlendorf – ein grünes Kleinod Berlins
Zehlendorf gilt als einer der begehrtesten Wohnorte im südwestlichen Berlin – nicht zuletzt aufgrund seiner grünen Idylle, der ruhigen Villenviertel und dem hohen Lebensstandard. Der Ortsteil erstreckt sich über rund 1.615 Hektar und beherbergt etwa 54.654 Einwohner.
Standesamt Berlin-Zehlendorf
Die dichte Bebauung ist eher niedrig: Viele Einfamilienhäuser, Villen und großzügige Landhäuser prägen das Stadtbild. Klassische Großstadtstruktur mit Hochhäusern findet man in Zehlendorf eher selten – stattdessen herrscht ein gehobenes, familienfreundliches Wohngefühl, eingebettet in viel Grün.
Infrastruktur & Versorgung vor Ort
Zehlendorf verfügt über eine sehr gut ausgebaute Infrastruktur: Es gibt eine Vielzahl an Schulen, medizinischen Einrichtungen, Supermärkten und Einzelhandelsgeschäften, was das tägliche Leben sehr komfortabel macht.
Teltower Damm, Berlin-Zehlendorf
Gleichzeitig lässt die hohe Wohnqualität die Nachfrage nach Immobilien insbesondere in ruhigen Villengegenden steigen. Laut Immobilienexperten ist der Wohnraum in Zehlendorf knapp und sehr gefragt.
Verkehrsanbindung & Mobilität
In Sachen Verkehrsanbindung steht Zehlendorf hervorragend da: Öffentliche Verkehrsmittel sind zahlreich vorhanden – die S-Bahn (u. a. Linien S1, S7) bedient Zehlendorf-Mitte sowie die Ortsteile Schlachtensee, Nikolassee und Wannsee.
Die U 3-U-Bahn führt nach Dahlem und zur Krumme Lanke. Mehrere Buslinien ergänzen das Netz und sorgen für die Anbindung in die Nebenviertel.
Prachtvoll renoviertes Haus mit goldfarbenem Ornamentschmuck in Giesendorf, einem Ortsteil von Berlin-Zehlendorf
Für Autofahrer sind wichtige Verkehrsachsen wie die B1 (Potsdamer Chaussee / Potsdamer Straße) sowie die A115 gut erreichbar und verbinden Zehlendorf zügig mit dem Berliner Stadtring und anderen Stadtteilen.
Demografie & Bevölkerungsstruktur
Der Ortsteil Zehlendorf hat eine relativ stabile Einwohnerzahl, die laut Melderegister bei etwa 54.745 (Stand 2024) liegt. Gleichzeitig gehört Zehlendorf zum Bezirk Steglitz-Zehlendorf, in dem das Durchschnittsalter mit rund 46,4 Jahren deutlich über dem Berliner Schnitt liegt.
Bauhaussiedlung in Waldsiedlung Berlin-Zehlendorf
Besonders auffällig ist der hohe Anteil älterer Menschen: Im Rahmen des städtebaulichen Entwicklungskonzepts wird ein überdurchschnittlicher Anteil von Menschen über 65 Jahren ausgewiesen.
Was die Herkunft der Bevölkerung angeht, ist der Bezirk insgesamt relativ vielfältig: Etwa 32 % der Einwohner haben einen Migrationshintergrund. Dennoch ist Zehlendorf in vielen Teilen ein eher exklusives und etabliertes Wohngebiet mit mittlerem bis hohem Einkommensniveau.
Bevölkerungsentwicklung & Wohnungsmarkt
In den letzten Jahren verzeichnete Steglitz-Zehlendorf insgesamt ein moderates, aber stetiges Wachstum: Zwischen 2010 und 2015 stieg die Einwohnerzahl um rund 2,8 % an. Besonders in den Zehlendorf-Teilräumen (z. B. Zehlendorf Nord / Süd) gibt es prognostizierte Zuwächse, was auf eine stabile und attraktive Wohnlage hinweist.
Stephanus-Kirche in Berlin-Zehlendorf
Trotz dieser Nachfrage ist die Neubauaktivität in Zehlendorf vergleichsweise gering: Laut JLL wurden im Jahr 2023 nur 345 Wohnungen im gesamten Bezirk Steglitz-Zehlendorf fertiggestellt, was auf ein anhaltendes Missverhältnis von Angebot und Nachfrage hindeutet. Dieser Engpass trägt dazu bei, dass Immobilien in Zehlendorf preisstabil bis wertsteigernd sind – besonders in den gehobenen Lagen.
Zehlendorf – grüne Idylle in der Millionenstadt
Für Immobilieninteressenten bietet Zehlendorf eine seltene Kombination: grüne Idylle, Ruhe, sehr gute Lebensqualität und gleichzeitig eine respektable Anbindung an das Berliner Zentrum. Der geringe Neubau, die stabile Nachfrage und die exklusive Struktur machen den Ortsteil zu einer besonders attraktiven Adresse – sowohl für Familien als auch für Investoren, die Sicherheit und langfristige Wertstabilität schätzen.
Papageiensiedlung Berlin-Zehlendorf
Für einen Makler ist Zehlendorf damit ein Schaufenster für hochwertige Immobilien, bei denen Werterhalt und Premium-Anspruch Hand in Hand gehen.
Aktuelle Kaufpreise in Zehlendorf
Laut ImmoWertSofort liegt der durchschnittliche Kaufpreis in Zehlendorf bei rund 6.000 €/m².
Bei Wohnungen nennt Immoportal einen mittleren Angebotspreis von etwa 5.157 €/m².
Mit Statuen verzierte Schmuckfassade einer Wohnanlage in Berlin-Zehlendorf
Für Einfamilienhäuser beziehungsweise Villen ist der Preis höher: Nach Angaben von Immowelt liegt der Durchschnitt bei 6.991 €/m², mit einem Range von etwa 4.860 €/m² bis zu rund 9.689 €/m² in besonders hochwertigen Lagen.
Homeday beziffert den durchschnittlichen Kaufpreis für Häuser in Zehlendorf auf ca. 6.850 €/m² und für Wohnungen bei ca. 5.200 €/m².
Laut Immobilienanalyse-Berlin kann die Preisspanne je nach Immobilientyp und Baujahr sehr unterschiedlich sein: Eigentumswohnungen im Bestand bewegen sich zwischen 4.500–7.000 €/m², Neubauten sogar zwischen 6.000–9.500 €/m²; Einfamilienhäuser reichen demnach bis zu ~10.000 €/m².
Tendenz: Die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien in Zehlendorf ist nach wie vor stark. Preise stabilisieren sich auf hohem Niveau, besonders in ruhigen, naturnahen Lagen oder Villengegenden.
Aktuelle Mietpreise in Zehlendorf
Laut dem Mietspiegel 2025 (Miete-Aktuell) beträgt die durchschnittliche Kaltmiete in Zehlendorf 17,35 €/m². Hinzu kommen durchschnittliche Nebenkosten von ca. 3,64 €/m², womit sich eine Warmmiete von etwa 20,98 €/m² ergibt.
ImmoReport gibt für Wohnungen eine durchschnittliche Miete von 15,57 €/m² an, mit einer Preisspanne von etwa 11,19 bis 20,24 €/m².
Backsteinexpressionismus: Evangelische Kirche St. Marien in Berlin-Zehlendorf
Sawall Immobilien berichtet, dass die Angebotsmieten bei vermieteten Häusern aktuell bei rund 18,93 €/m² liegen.
Laut dem städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) für Zehlendorf-Mitte liegt die mittlere Nettokaltmiete in bestimmten Teilen bei etwa 12,76 €/m².
Tendenz: Die Mieten in Zehlendorf sind relativ hoch, insbesondere im Vergleich zu anderen Berliner Ortsteilen, was die hohe Lebensqualität, die gute Infrastruktur und die exklusive Wohnlage widerspiegelt. Gleichzeitig gibt es je nach Lage, Baujahr und Wohnungsgröße (z. B. Altbau vs. Neubau) eine beträchtliche Spannweite.
Einschätzung für den Immobilienmarkt
Werte stabil: Die Kaufpreise bewegen sich in einem stabilen, jedoch bereits sehr gehobenen Segment. Aufgrund der begrenzten Neubauflächen in Zehlendorf (viele Grundstücke sind bereits bebaut oder naturnah) ist mit keiner starken Preiskorrektur nach unten zu rechnen, zumindest nicht auf breiter Front.
Gute Renditechancen bei Vermietung: Für Kapitalanleger ist Zehlendorf attraktiv, da die Mietpreise solide sind und das Gebiet tendenziell langfristig als Premium-Wohnlage gilt.
Gegensätzliche Dynamiken: Während die Angebotspreise für Immobilien hoch sind, zeigen einzelne Mietspiegel-Quellen abnehmende Mietpreise bei bestimmten Wohnungen – das könnte Raum für differenzierte Marktstrategien bieten.